En 2018, de nombreux articles qui régissaient l’assurance copropriété divise dans le Code civil du Québec ont reçu quelques modifications. Encore aujourd’hui, la population en général n’est pas au courant des changements. En effet, l’Assemblée nationale du Québec a adopté le projet de loi 141 le 13 juin 2018 pour apporter des changements au sujet de cette forme d’assurance. Visant à offrir une amélioration dans l’encadrement du domaine financier, cette loi procure de nouvelles règlementations dont certaines sont entrées en vigueur à partir du 13 décembre 2018.
Les obligations des syndicats en copropriété divise
Suite à la modification du Code civil du Québec relatifs aux articles 1071 et 1073, les obligations du syndicat pour l’assurance en droit de copropriété divise ont connu un encadrement. En premier lieu, les contrats d’assurance que les syndicats ont souscrits doivent présenter une franchise raisonnable. Cependant, seul le législateur est en mesure de définir cette franchise dans un règlement.
Les risques couverts en copropriété divise
En principe, le syndicat de copropriété dispose d’un intérêt assurable dans la totalité de l’immeuble mis en location, même pour les parties privatives. Selon les changements, les risques couverts sont définis par règlement. Ces risques restent couverts jusqu’à ce que la police d’assurance ou un avenant vienne à déterminer leur exclusion. C’est l’assurance du syndicat qui joue le rôle de couverture des parties communes et privatives des copropriétaires. Pour les éventuelles améliorations à faire dans les parties privatives ainsi que les biens qu’elles renferment, c’est l’assurance du copropriétaire qui les protège.
La responsabilité des administrateurs
Toute la responsabilité des administrateurs du syndicat vis-à-vis des tiers devra désormais être assurée. En effet, les gérants, les membres du conseil d’administration, le président, le secrétaire de l’assemblée de copropriétaire et les personnes qui veillent au bon fonctionnement du syndicat sont pris en charge dans les clauses du contrat à cause des responsabilités qu’ils tiennent envers les tiers.
Le montant alloué à l’assurance en copropriété divise
D’après l’article 1073 du Code civil du Québec, le montant de l’assurance copropriété divise devra être en mesure de couvrir le projet de reconstruction de l’immeuble, et cela suivant les usages, les normes et les règles de l’art. Il faut préciser que cette somme est à réévaluer tous les cinq ans par l’un des membres de l’ordre professionnel principalement désignés par une règlementation du gouvernement.
Le fonds d’auto-assurance
À compter de la mise en vigueur de la nouvelle loi, les syndicats doivent avoir un fonds d’auto-assurance liquide en leur possession. Disponible seulement à court terme, cette somme permettra d’assumer les divers couts de réparation et de franchises quand l’indemnité et le fonds de prévoyance sont insuffisants. Ce fonds d’auto-assurance est obtenu à partir de la contribution des copropriétaires et suivant le montant de la franchise que le syndicat peut payer. Pour évaluer le cout de reconstruction, il faudra consulter un cabinet d’avocats en droit civil spécialisé dans le domaine.
L’obligation d’avoir une couverture d’assurance
La loi 141 prévoit que les copropriétaires sont obligés de souscrire une assurance responsabilité civile dont la prime est fixée par un règlement. Cette dernière servira à couvrir la responsabilité qu’ils ont envers les tiers. Sachez que le copropriétaire peut rajouter une clause dans le contrat obligeant le locataire à souscrire une police d’assurance.
Les dommages aux biens, la réclamation ou la réparation
Depuis le 13 décembre 2018, l’article 642 de la loi 141 a introduit des articles supplémentaires 1074.1 à 1074.3 pour compléter l’article 1074 du Code civil du Québec. En général, ces articles concernent la réclamation ou la réparation à faire par le syndicat de copropriété face aux dommages causés sur les biens dus à un sinistre.
Si un sinistre survient et réclame l’entrée en jeu de la garantie qui a été prévue dans le contrat, le syndicat doit se prévaloir de l’assurance. Dans le cas contraire, il devra s’occuper de la réparation des dommages présents sur le bien assuré. Dans ce cas précis, le syndicat ne pourra pas poursuivre l’un des copropriétaires pour les dépenses engendrées par les réparations vu qu’il est tenu de souscrire l’assurance capable de couvrir ces travaux.
Dans la mesure où le syndicat va payer les réparations du préjudice causé sur les biens, les sommes qu’il a engagées ne sont pas recouvrées par les copropriétaires. En revanche, il peut les récupérer par le biais des contributions des copropriétaires aux charges communes de l’immeuble. Ici, l’origine du préjudice provient du copropriétaire, d’où la réclamation des dommages-intérêts pour toutes les réparations.
N.B. Cet article ne constitue pas un avis légal ou une opinion juridique. Il sert uniquement à informer sur certains aspects de la loi.
Si vous rencontrez un litige en matière de droit en assurance de la copropriété divise, prenez contact avec notre cabinet. Nos avocats en droit civil sauront vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.
