Vente d’immeuble sans garantie légale : portée et limites de la clause d’exclusion de garantie
Lorsque l’on achète un immeuble, il arrive que l’on croise à la lecture du contrat de vente notarié une clause d’exclusion de garantie.
Cette disposition contractuelle vise à empêcher l’acheteur d’effectuer un recours pour être indemnisé d’un potentiel vice dans l’immeuble qu’il a acheté.
En général, une vente sans garantie légale peut-être un cadre propice à la négociation du prix entre les parties. Mais cela peut aussi donner lieu à des difficultés qui peuvent ouvrir la voie à un recours devant le juge.
Imaginons le scénario suivant : vous achetez un immeuble en faisant confiance au vendeur, mais celui-ci vous a induit en erreur et le contrat de vente dispose d’une clause d’exclusion de garantie : que pouvez-vous faire ?
Une vente sans garantie légale ne signifie pas que l’acheteur renonce à tous ses droits
Tout d’abord, il convient de rappeler qu’une vente sans garantie légale ne signifie pas que l’acheteur renonce à tous ses droits.
En réalité, la clause d’exclusion de garantie que l’on retrouve dans le contrat de vente n’a pas de valeur absolue, et n’est pas applicable lorsque le consentement de l’acheteur est vicié. Et ne concerne que les défaut caché de l’immeuble, en effet la garantie de droit ou de titre ne sont pas affecté par l’exclusion.
« Induit en erreur »
Dans le scénario que nous avons présenté, l’on dit que l’acheteur avait confiance envers le vendeur mais que celui-ci l’a « induit en erreur ».
Une induction en erreur de la part du vendeur pourrait être du fait de ne pas révéler une information adverse c’est à dire un vice que le vendeur connaissait et qu’il cache, ou encore de tenir des propos mensongers pour rassurer et convaincre l’acheteur.
Par exemple, dans une affaire, le juge rappelle qu’« Une stipulation qui exclut la garantie légale empêche l’acheteur d’avoir un recours contre le vendeur, sauf si ce dernier « n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer ».
Nous ne sommes plus dans le bon dol où est-ce que le vendeur fait mousser sa vente, mais plutôt dans le mauvais dol. Dans ce dernier cas, la clause de non-garantie tombe et l’acheteur peut poursuivre le vendeur en faisant valoir vice de consentement. Ainsi, l’acheteur peut attaquer pour dol la vente faite de mauvaise foi, même en présence d’une clause d’exclusion de garantie. [Pelletier c. Matte, REJB 1999-11728].
Cette affaire concernait l’existence de problème d’infiltration d’eau, connu par le vendeur mais non dénoncés à l’acheteur. Le caractère inopérant que prend la clause d’exclusion de garantie dans le cas d’un dol se trouve dans la jurisprudence de manière constante.
Dans une autre affaire, le juge parvient à des conclusions similaires : « En retenant des informations et en formulant des fausses représentations les défendeurs n’ont pas respecté leur obligation d’honnêteté et ont agi de mauvaise foi. » [Savaria c. Davignon, 2010 QCCS 6443].
Dissimulation d’informations essentielles
La rétention ou la dissimulation d`information essentielle pour l’acheteur est jugé comme un acte de mauvaise foi par le juge et ainsi, tombe sous le coup du dol. Les fausses informations ou mauvaises représentations de la réalité sont traitées de la même façon.
Cette clause d’exclusion de garantie qu’offre au vendeur l’apparence d’une certaine irresponsabilité en matière de vice ou de tout problème survenant après la vente, ne signifie pas que le vendeur est à l,abris de toute les choses qu’il connaissait. Bien au contraire.
Dans l’affaire Villeneuve c. L’Heureux, [REJB 1998-08378] dans laquelle il a été jugé que « le vendeur demeure soumis à la garantie de ses faits personnels malgré la clause d’exonération de la garantie.
« Déclaration du vendeur sur l’immeuble »
Celle-ci ne peut s’appliquer à l’égard des vices qu’il connaissait et dont il aurait dû informer l’acheteur, en l’occurrence, l’absence de drain français et ses conséquences immédiates et probables, soit l’infiltration d’eau sous le plancher et la pourriture des solives. » : en principe, lors de la vente d’un immeuble, le vendeur droit compléter un formulaire obligatoire qui s’intitule « Déclaration du vendeur sur l’immeuble ».
Ce formulaire est un questionnaire portant sur les caractéristiques de l’immeuble. Au moment de la vente, le vendeur peut faire une déclaration mensongère sur l’état de l’immeuble ou pire encore, peut induire en erreur un acheteur sur un fait existant mais nié dans la déclaration du vendeur. Il sera tenu responsable de ces mensonges .
Plusieurs manières de lire cette clause d’exclusion de garantie
Il y a donc plusieurs manières de lire cette clause d’exclusion de garantie : l’un sous l’angle de l’acheteur, l’autre sous l’angle du vendeur.
Le point commun entre ces deux manières de voir c’est le comportement du vendeur, son fait personnel, pour lequel aucune garantie n’est applicable.
Dans l’affaire Savaria c. Davignon, la vendeuse n’avait pas fait part d’une information très importante à l’acheteuse, alors que pourtant cette information lui était accessible et concernait la présence de moisissures dans l’immeuble. Le juge a estimé que ce comportement de la vendeuse est « un mépris total des intérêts de la demanderesse et une insouciance face aux conséquences qui en résultent ».
En plus de se retrouver condamnée à payer le prix engendré par les rénovations entreprises par l’acheteuse, la défenderesse s’est également vu infliger des dommages punitifs en raison des circonstances de l’affaire.
Car en effet, ce sont les circonstances de l’affaire qui permettent de définir le degré de responsabilité de chacun et aussi, le caractère opérant ou non de la clause.
Un vendeur faisant preuve de transparence active, totale et d’honnêteté au regard des caractéristiques du bien qu’il met en vente ne risque pas de voir la clause d’exclusion de garantie envolée pour vice du consentement.
Cependant, rappelons que la preuve de mauvaise foi et de dol incombe au demandeur et donc, dans notre scénario, à l’acheteur.
On voit alors que la clause d’exclusion de garantie n’est pas une exclusion absolue de toute responsabilité du vendeur, et de tout moyen de recours pour l’acheteur.
<h2>Portée et limites de la clause d’exclusion de garantie</h2>
Dépendamment des circonstances de faits entourant une situation donnée, les limites de cette clause peuvent être atteinte et un recours peut ainsi être intenté.
Que vous soyez acheteur ou vendeur, n’hésitez pas à contacter nos avocats spécialisés en droit civil et en droit immobilier qui sauront vous guider sereinement dans vos projets d’achat ou de vente d’immeuble.
REMARQUE : Cet article ne constitue pas un avis juridique ou une opinion juridique. Il vise uniquement à informer les lecteurs de certains aspects des lois entourant le droit de la responsabilité civile dans la province de Québec et au Canada.
