Lorsqu’un propriétaire loue un espace commercial à un locataire, il est légalement tenu de respecter plusieurs règles et obligations pendant toute la durée du bail. Découvrez les détails entourant les obligations d’un bailleur commercial envers vous tout au long de la durée de votre bail.
Les obligations du locateur en cas de bail commercial
Un propriétaire qui met à la disposition d’un locataire un bien en location, doit maintenir les locaux en bon état de servir. Il doit informer ce dernier sur les risques impliqués, le cas échéant (pollution des sols, sinistres subis, risques technologiques, risques naturels…).
- En vertu de l’article 1854 du Code Civil du Québec, » le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail « . Ce qui signifie que le locataire peut utiliser les locaux loués en toute confiance et tranquillité d’esprit.
- En cours de bail, le locateur doit y effectuer les réparations nécessaires, à l’exception des réparations d’entretien mineures ; celles-ci relèvent de la responsabilité du locataire, à moins qu’elles ne soient causées par la vétusté du bien immobilier.
- Le même article spécifie que le propriétaire locateur doit garantir à son locataire que le bien immobilier loué peut servir à l’usage pour lequel il est loué, tout au long du bail. Par ailleurs, il est considéré que, dans le cas d’un bail commercial, ces dispositions peuvent varier puisque les parties ont la possibilité d’en stipuler autrement.
- À moins d’avis contraire de la municipalité concernée, le locateur doit garantir à son locataire que les directives en matière de zonage permettent l’usage prévu par le locataire (spécifié dans le bail commercial).
Les différents types de bail commercial
Il existe différentes sortes de baux commerciaux : bail brut (ou net), bail double net ou bail triple net ainsi que le bail à loyer proportionnel. Ces contrats diffèrent selon les dépenses qui seront prises en charge par le locataire.
Le contenu du bail commercial détermine ce qu’impliquent les obligations de chacune des parties, mais il peut toujours être négocié. Le recours aux conseils d’un avocat en baux commerciaux permet de choisir de manière avisée le type de bail qui convient le mieux à la situation.
Quelques précisions…
Un bail brut : quand le locataire paie un loyer (préalablement établi) comportant tous les frais, même si les dépenses du locateur augmentent.
Un bail net : quand le locataire verse un loyer de base plus un loyer additionnel (souvent en proportion de l’espace qu’il occupe), qui correspondent à certaines charges telles que les taxes scolaires et foncières.
Un bail double net : quand le locataire assume une partie de l’assurance de l’immeuble (correspondant à la superficie louée) en plus de l’acquittement d’une partie de l’impôt foncier.
Un bail triple net : quand le locateur fait parvenir à l’ensemble de ses locataires une facture (par mois ou par an) pour couvrir les dépenses liées à l’immeuble. Il peut s’agir des taxes foncières, de la réparation de la toiture, du déneigement, du lavage des vitres… La somme demandée peut varier en fonction de la superficie qu’occupe chaque locataire. Cela doit toutefois avoir été prévu dans le bail.
Un bail à loyer proportionnel : quand un locataire verse un loyer (tel qu’établi dans le bail) mais remet en plus au locateur un pourcentage du revenu brut du commerce exploité dans le local loué. Ce type d’entente est fréquent dans la location d’espaces loués dans un centre commercial.
Que doit contenir un contrat de bail commercial ?
Pour être conforme, un contrat de bail commercial doit obligatoirement faire mention des éléments suivants :
- Le type de bail
- La façon prévue pour son renouvellement
- Les règles concernant l’augmentation du loyer
- Le montant exigé en dépôt (si tel est le cas)
- Les réparations devant être effectuées par le locateur
- Les travaux pris en charge par le locataire, le cas échéant
- Les assurances
- Les obligations ayant trait aux réparations et/ou à l’entretien.
Note : quant à la durée d’un bail commercial, elle est variable en fonction de plusieurs facteurs. Par exemple, selon l’investissement prévu pour aménager le local loué afin de rendre possibles les activités du locataire.
L’intérêt de faire appel à un avocat spécialisé dans les baux commerciaux
Rappelons ici que, dans la province de Québec, les baux commerciaux ne sont pas assujettis aux mêmes règles que les baux résidentiels. Les parties peuvent, après négociation, convenir de modalités différentes que celles qui sont prévues au CCQ (Commission de la construction du Québec).
Il n’est pas rare, par exemple, que le locataire accepte de prendre en charge certains travaux sur l’immeuble concerné. D’où l’importance de s’assurer que le contenu du bail commercial fasse mention de ces précisions. Il est fortement recommandé de faire vérifier les clauses du contrat par un avocat en bail commercial. Il sera en mesure d’analyser le document et d’en refaire un nouveau si nécessaire. Ce professionnel du droit immobilier possède toute l’expérience requise pour répondre à différentes questions immobilières (vice caché, sous-location, cession de bail…).
NOTE : Cet article ne constitue pas un avis juridique ni l’opinion d’un avocat spécialisé en baux commerciaux. Il est plutôt fourni uniquement pour informer les lecteurs de certains aspects entourant les droits, les pouvoirs et les responsabilités des obligations d’un locateur commercial au Québec.
