Pouvoirs et responsabilité du syndicat des copropriétaires
Lorsque vous vous rendez propriétaire d’un condo, vous êtes régulièrement amenés à traiter avec le syndicat des copropriétaires. Nous vous éclairons sur certains de ses pouvoirs et responsabilité.
La personnalité juridique du syndicat des copropriétaires
Le droit de la copropriété divise est régi par le Chapitre III du Titre Troisième du Livre Quatrième du Code civil du Québec. Ce chapitre dessine notamment les contours des droits et obligations du syndicat des copropriétaires.
Il en résulte que l’une de ses principales caractéristiques est qu’il jouit des attributs de la personnalité juridique. En effet, avec l’entrée en vigueur du Code civil du Québec au 1er janvier 1994, le législateur a choisi de conférer la personnalité juridique à la collectivité des copropriétaires représentée par son syndicat. Cette prise de position, en rupture avec le droit antérieur, amène un certain nombre de conséquences sur le plan juridique.
En vertu de l’article 303 du Code civil du Québec, la personnalité juridique du syndicat des copropriétaires lui permet d’exercer pleinement ses droits civils. Cela signifie notamment qu’il a le pouvoir de contracter en son nom et la capacité d’agir devant les tribunaux, que ce soit pour ester en justice lorsque l’intérêt collectif le justifie, ou pour répondre à une demande dirigée contre lui, à la condition toutefois d’en aviser l’ensemble des copropriétaires.
Cette personnalité juridique connaît cependant quelques exceptions par rapport au droit commun des personnes morales. En effet, en vertu de l’article 1078 du Code civil du Québec, le jugement qui condamne le syndicat des copropriétaires à payer une somme d’argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d’action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction. La loi précise ensuite qu’un jugement rendu contre un syndicat ne pourra en aucun cas être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l’immeuble ou du remplacement des parties communes.
Quelques attributs et obligations du syndicat des copropriétaires
La loi dresse un certain nombre de pouvoirs et de responsabilités du syndicat des copropriétaires. De façon générale, et notamment en vertu de l’article 1039 du Code civil du Québec, il est l’organe en charge d’assurer la conservation de l’immeuble, d’administrer les parties communes et d’effectuer des opérations dîtes d’intérêts commun.
- Assurer la conservation de l’immeuble: le syndicat, par son conseil d’administration, a l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et d’entretien des parties communes à usage restreint, sous réserve de ce qui pourra être considéré comme une opération d’intérêt commun. Il est à préciser que, suivant les termes de l’article 1077 du Code civil du Québec – disposition d’ordre public – le syndicat des copropriétaires devra répondre des dommages découlant de son défaut d’entretien des parties communes et pourra même être tenu responsable des vices de conceptions ou de construction de l’immeuble;
- Administrer les parties communes: l’une des principales fonctions du syndicat des copropriétaire, au titre de l’administration des parties communes, est de gérer le budget de la copropriété. Le syndicat fixe notamment la contribution de chaque copropriétaire aux charges communes et la même règle s’applique aux cotisations spéciales, en vertu de l’article 1072 du Code civil du Québec;
- Effectuer les opérations d’intérêt commun: il s’agit de toutes les opérations qui revêtent le caractère d’intérêt commun à la collectivité des copropriétaires tels que l’entretien des pelouses privatives, le déneigement des entrées privatives ou encore la réparation des terrasses privatives.
Dans la droite lignée des prérogatives susmentionnées conférées au syndicat des copropriétaires, celui-ci doit veiller au respect de la déclaration de copropriété.
Pierre angulaire de toute copropriété, la déclaration de copropriété est un contrat dont les clauses s’imposent à l’ensemble des occupants, qu’ils soient propriétaires ou locataires. La loi assure au syndicat des copropriétaires le pouvoir de mettre en œuvre sa surveillance puisqu’elle lui permet de délivrer des pénalités en cas d’atteinte prouvée à la déclaration par l’un des occupants.
A titre d’illustration, une décision rendue par la division des petites créances de la Cour du Québec en date du 20 décembre 2019 (Syndicat de copropriété du 186 St-Paul c. Lafrance, 200-32-701995-184, 2019 QCCQ 7891) renseigne sur la raisonnabilité et la proportionnalité des pénalités imposées par le syndicat à un copropriétaire coupable d’avoir enfreint les dispositions de la déclaration de copropriété.
Dans cette affaire, le copropriétaire s’était livré à des activités de location à court terme en violation des dispositions de la déclaration.
L’application des pénalités se traduisait par une sanction à plusieurs volets pour :
- L’offre de location;
- Les journées de location continues;
- L’absence de notification préalablement à la location.
Le tribunal a estimé que les deux premières sanctions étaient justifiées et respectaient les critères établis par la jurisprudence mais que la troisième sanction faisait double emploi avec les deux précédentes, celle-ci allant au-delà de ce qui était nécessaire pour assurer le respect la déclaration.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires, s’il a le pouvoir d’infliger des sanctions pécuniaires, ne peut cependant imposer des doubles sanctions pour des atteintes pénalisant le même comportement fautif.
En outre, au titre de son devoir d’administrer la copropriété, le syndicat doit percevoir les charges communes tel qu’explicité précédemment.
Ici encore, le législateur lui donne les moyens de faire valoir son autorité puisqu’il lui donne le bénéfice d’une hypothèque légale pour recouvrer le montant des créances impayées.
L’Hypothèque du syndicat des copropriétaires : une hypothèque légale en faveur du syndicat
L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaire est régie tant par les dispositions relatives aux droits et obligations du syndicat des copropriétaires (Chapitre III du Titre troisième du Livre quatrième du C.c.Q.) que par les dispositions en matière d’hypothèques légales (Chapitre III du Titre troisième du Livre sixième du C.c.Q.).
Suivant les dispositions de l’article 1072 du Code civil du Québec, l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires permet de garantir le paiement de la quote-part des charges communes à condition que le copropriétaire soit en défaut de paiement depuis plus de 30 jours (2724 (3) et 2729 C.c.Q.).
Cette hypothèque légale en faveur du syndicat des copropriétaires couvre :
- Le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis;
- Les charges et créances de l’année en cours;
- Les charges et créances des deux années suivantes.
Une formalité devra cependant être réalisée pour son acquisition : celle de l’inscription d’un avis d’hypothèque légal présentée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière dans laquelle est située la fraction du copropriétaire en défaut.
Pour conserver cette hypothèque, le syndicat devra agir dans les trois ans de la publication de l’avis en inscrivant une action contre le copropriétaire ou en publiant un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire, tel que le prévoient les termes de l’article 2800 du Code civil du Québec au chapitre de l’extinction des hypothèques. Sa situation géographique dans le Code est parlante puisqu’il en résulte que, si le syndicat n’a pas agi à l’issue de l’expiration de ce délai, l’hypothèque pourra être radiée.
Conclusion
L’achat d’un immeuble en copropriété est un évènement important dans la vie d’un individu qui, souvent, l’a choisie en fonction de son charme, de son emplacement, ou encore de son degré de fonctionnalité. Attention toutefois à être bien informé sur les pouvoirs et obligations du syndicat des copropriétaires afin d’assurer une cohabitation harmonieuse et d’éviter que des litiges soient appelés au débat devant les tribunaux.
NOTE : Cet article ne constitue pas un avis juridique ou une opinion juridique d’un avocat spécialisé en Droit de la copropriété. Il est plutôt fourni uniquement pour informer les lecteurs de certains aspects entourant les détails des droits, pouvoirs et responsabilités du syndicat des copropriétaires au Québec.
