Droit immobilier : présomption de copropriété à parts égales entre copropriétaires indivis, conjoints ou pas
Lorsque vous achetez une propriété en indivision (i.e. une maison, un condo) et que vous ne prévoyez pas à l’acte d’achat notarié la proportion dans laquelle chacune des parties est propriétaire, vous êtes réputé la posséder chacun pour moitié, indépendamment de toute mise de fonds ou contribution financière.
Lorsque des conflits se produisent dans un couple, marié ou non, c’est souvent le moment exact où l’une des personnes, voire les deux, font appel aux services d’un avocat spécialisé en droit immobilier.
Les parts des indivisaires sont présumées égales
En effet, suivant les termes de l’articles 1015 du Code civil « les parts des indivisaires sont présumées égales ». Il ressort de la jurisprudence – abondante en la matière – qu’il est très difficile en pratique de repousser cette présomption.Toutefois, l’analyse ne s’arrête pas là et les tribunaux étoffent régulièrement les effets et conséquences de la présomption d’égalité des copropriétaires indivis.
A titre d’illustration..
A titre d’illustration, il a été jugé que le fait qu’une des parties paie seule l’achat d’un terrain ne lui permet pas, en l’absence d’entente en ce sens, de réclamer plus que la moitié du montant d’acquisition (Hubert c. Coburn 2009 QCCS 5028).
Plus encore, la somme que vous aviez investie au départ – si vous ne mentionnez aucune stipulation expresse dans l’acte d’acquisition – pourra être considérée comme une donation dont vous ne pourrez réclamer le remboursement. En ces cas, seule la valeur de l’immeuble sera partagée en parts égales (W.F. c. Y.R. 2010 QCCS).
Il est à préciser que l’égalité des parts des parties ne signifie pas toujours un partage égal du produit de la vente : les parties doivent en priorité être remboursées de leur contribution aux frais d’administration et autres charges qu’elles ont déboursé pour le bien indivis. Si vous n’avez rien prévu quant à la répartition des dépenses courantes, le copropriétaire indivis qui n’a pas contribué sera tenu d’assurer sa part, soit, la moitié des dépenses. Une demande en ce sens pourra tout à fait être adressée en justice (Lemelin c. Allard, 2010).
Les tribunaux sont clairs et se répètent
Par ailleurs, il vous est loisible d’intenter un recours pour enrichissement injustifié : les tribunaux sont clairs et se répètent : l’amour ne constitue pas une justification à l’enrichissement d’un patrimoine au détriment du votre ! (2020, QCCA 1587; 2021 QCCS 794).
La présomption d’égalité pourra toujours être renversée si l’on rapporte la preuve d’une intention contraire des parties, en analysant soit les titres d’acquisition, c’est-à-dire le contrat d’achat notarié, soit tout simplement leur conduite (Leblanc c. Leblanc 2013 QCCS 1718).
Il est enfin à préciser qu’une ordonnance de sauvegarde constituera le véhicule procédural adéquat pour geler l’argent jusqu’à ce qu’un jugement soit rendu sur la question de l’enrichissement injustifié et du partage. Les sommes pourront ainsi être conservées par le notaire, sur son compte en fidéicommis, afin de limiter les pertes et préserver vos droits (Canada Ltée c. Godin 2020 QCCS 1778).
