Un vice caché dont le vendeur n’était pas au courant.

Il peut arriver, qu’après avoir fait l’acquisition de la maison de ses rêves, on découvre un problème de structure ou de construction, qui était non apparent lors de la visite. Il peut alors s’agir d’un vice-caché.

Qu’arrive-t-il si le vendeur n’était pas au courant de ce fait ?

Une petite maison en bois qui a visiblement été brûlée sur une table, entourée d'un contrat et d'un marteau de juge.

Comment définir un vice-caché ?

D’entrée de jeu, ce qu’on appelle un « vice » dans le domaine immobilier est un défaut important qui empêche l’acquéreur de profiter normalement et pleinement de l’immeuble qu’il a acheté. On réfère à un « vice caché » lorsqu’un problème n’était pas apparent visuellement lors de la visite de l’immeuble et que le futur acheteur n’en a pas été informé par le vendeur. S’il avait été avisé de l’existence de ce vice, le client n’aurait peut-être pas décidé de faire l’achat du bien immobilier.

Il peut s’agir, par exemple…

  • d’un défaut d’étanchéité qui cause des infiltrations (murs, toit, fondations…)
  • de moisissures non apparentes
  • de fils électriques défectueux
  • d’un sous-sol ou d’un terrain inondable
  • de termites ayant causé des dégâts (avant l’achat)

Une nuisance sonore particulière (bruit d’un appareil, par exemple) ou une menace à la sécurité des occupants peuvent aussi être considérées comme des vices cachés.

DU CÔTÉ DE L’ACHETEUR

Qu’arrive-t-il si le vendeur n’était pas au courant du vice caché ?

En vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec, la garantie de qualité doit être respectée par le vendeur même s’il ignorait l’existence du vice en question avant la vente ; il peut donc en être tenu responsable. On ne peut toutefois lui impliquer cette responsabilité quand un vice était apparent. Lorsque le nouveau propriétaire découvre un problème qui était non décelable à l’inspection visuelle, il doit en aviser le vendeur par écrit le plus rapidement possible. Le vice caché doit être très important pour faire annuler le contrat de vente d’une maison ; d’autres options peuvent être envisagées (baisse de prix, réparation). L’acquéreur dispose de trois ans, à compter de la découverte du vice caché, pour entamer une poursuite contre le vendeur. Il est fortement recommandé de faire appel aux services d’un avocat spécialisé en vice caché immobilier pour entreprendre ce type de démarche.

Que faire si le vendeur a été malhonnête ?

Malheureusement, certains vendeurs, pour ne pas mettre la vente de l’immeuble en péril, décident de rassurer le client en spécifiant que tout est en bon ordre, ce qui ne correspond pas à la réalité. Ou encore, si le futur acheteur constate le vice, l’agent immobilier lui indique que ce n’est rien d’important. Dans ces deux situations, il est question de vice « juridiquement caché ». Le vendeur est obligatoirement tenu d’informer son client des vices dont il est au courant et qui affectent l’immeuble mis en vente. S’il avait été avisé de la situation, la décision du client en aurait probablement été influencée. Pour que le vendeur soit tenu responsable de cette situation, le nouveau propriétaire doit pouvoir démontrer que l’immeuble ne présente pas la qualité à laquelle il se serait attendue. Une inspection visuelle prudente et diligente* par le futur acheteur doit toutefois avoir été effectuée avant la signature du contrat. Il est important de savoir qu’un agent immobilier professionnel ne peut vendre un bien qualifié « à vos risques et périls » ou sans garantie légale.

*pour être considéré comme ayant fait preuve de prudence et de diligence, un acheteur doit avoir procédé à un examen visuel sommaire attentif du bien immobilier. Il doit avoir recherché les indices apparents de vices. En cas de doute, il aurait pu recourir à l’expertise d’un inspecteur en bâtiment avant de signer le contrat de vente.

Vices cachés et situations particulières

Si le bien immobilier a été acheté avec l’option « à vos risques et périls », cela indique que vous en avez fait l’achat tel quel et que vous ne pouvez poursuivre le vendeur pour vice caché. Voici d’autres situations pour lesquelles un problème observé ne peut être considéré comme un vice caché…

  • s’il aurait pu être décelé lors de la visite et avant la vente ;
  • si le vice était déjà connu de vous avant la vente ;
  • lorsqu’un vice a été causé par une mauvaise utilisation de votre part ;
  • quand une clause du contrat de vente (signé par les deux parties) limite ou
  • même exclut la responsabilité du vendeur.

Le recours à un avocat en vice caché pourra vous aider à trouver une solution au règlement de ce problème.

DU CÔTÉ DU VENDEUR

Que faire en cas d’accusation de vice caché ?

Si, en tant que vendeur, vous venez de recevoir une plainte par écrit pour vice caché de la part de l’acquéreur du bien immobilier, il faut savoir comment y réagir. Cette lettre devait comporter un rapport d’expert et des photos du vice en question. Il est important de répondre à cette plainte par écrit, par courrier recommandé, dans un délai raisonnable.

En consultant un avocat spécialisé dans ce domaine, vous disposerez de plus de moyens de défense. À titre d’exemple, votre avocat sera en mesure de prouver (si c’est le cas) que le vice est dû à l’usure normale de l’immeuble. Il pourra vous proposer de faire procéder à une inspection du bâtiment par un professionnel pour obtenir un avis supplémentaire. Il lui sera possible également de négocier en votre nom un arrangement avec le nouveau propriétaire.

Un problème de vice caché même si le vendeur n’est pas au courant ou s’il n’a pas fait preuve de transparence peut être pris en charge par un avocat en vice caché immobilier.

REMARQUE : Cet article ne constitue pas un avis juridique ou une opinion juridique. Il vise uniquement à informer les lecteurs de certains aspects des lois entourant les vices cachés et le droit immobilier dans la province de Québec.