Pour toute personne considérant l’achat d’une maison sans l’aide d’un agent immobilier, nous vous mettons en garde. Si vous ne prenez pas d’agent immobilier, les conseils juridiques d’un avocat s’avèrent primordiaux. Malheureusement, notre cabinet d’avocats à Montréal reçoit des appels fréquents de gens qui se sont leurrés… croyant être aptes à faire l’achat d’une maison sans avis externe. Il s’agit ici d’une somme importante d’argent à investir dans l’achat d’un bien immobilier. Il est préférable (et certainement moins cher !) de payer une ou deux heures de consultation auprès d’un avocat spécialisé en droit immobilier avant de signer l’offre d’achat ou de vente et l’acte de vente chez le notaire.
L’acquisition d’un bien immobilier est un objectif que de nombreux Québécois se fixent chaque année. À l’inverse, des propriétaires souhaitent se séparer de leur maison ou de leur immeuble. Au-delà des recherches qui peuvent conduire à la perle rare, les futurs acquéreurs doivent arpenter un chemin semé de formalités pour arriver en fin de parcours à une promesse d’achat qui satisfait les deux partis. La promesse d’achat est un document qui doit comprendre plusieurs éléments qui se retrouvent par la suite dans le contrat de vente. L’article de loi 1396 du Code Civil du Québec stipule :
L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.
La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement.
Une fois la promesse d’achat acceptée de part et d’autre, la vente entre l’acquéreur et le vendeur est théoriquement conclue. La procédure est parfois longue et laborieuse, mais elle engage surtout l’acheteur comme le vendeur sur des questions légales.
S’assurer de la conformité de la promesse d’achat
Il s’agit là d’une vérification de base pourtant indispensable. La promesse d’achat doit tout d’abord comprendre un descriptif du bien vendu pour définir avec précision ce que comprend l’achat futur. Le prix de vente doit également être mentionné. Enfin, toutes les mentions annexes, notamment le délai de validité de l’offre du vendeur, doivent figurer sur le document. Toute cette procédure vise à définir avec précision l’engagement du vendeur et de l’acheteur. Ce document a valeur de contrat et se doit d’être respecté une fois qu’il est accepté par l’acheteur et le vendeur du bien.
Se rétracter après une promesse d’achat : est-ce possible ?
Sans un motif solide, l’annulation d’une promesse d’achat par le vendeur ou l’acheteur est impossible. Il est néanmoins possible de faire annuler la promesse d’achat. Dans de nombreux contrats, une clause d’inspection est inscrite. Cette dernière prévoit l’annulation d’une offre d’achat possible suite à une inspection de la maison.
Attention, pour appliquer cette clause, l’inspection doit révéler des irrégularités, des vices ou des points d’attentions non mentionnés par le vendeur.
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Peut-on forcer la vente d’un vendeur récalcitrant qui a signé la promesse d’achat ?
Dans le cas où un vendeur décide de ne pas honorer sa promesse de vente, il est possible d’intenter une action en justice pour obliger le vendeur à procéder à la vente. Un certain nombre de critères sont retenus pour justifier l’action en justice.
Voici quelques exemples de critères à considérer :
- avoir une promesse d’achat valide et exécutoire,
- retrouver une inscription du prix de vente indiquée dans la promesse d’achat,
- procéder au déclenchement du recours juridique dans des délais raisonnables.
Défendre sa cause devant les instances juridiques
Un avocat en droit immobilier maîtrise les enjeux et les subtilités de la vente immobilière. Rompu à défendre des dossiers où les litiges immobiliers sont légion, un avocat spécialisé en droit immobilier peut représenter ses clients devant les instances juridiques et s’assurer de faire valoir les droits de ses clients. Les acheteurs ou les vendeurs de mauvaise foi sont exposés à des versements de dommages et intérêts auprès du parti lésé.
S’offrir les services d’un avocat en droit immobilier pour examiner attentivement un contrat d’offre d’achat est un atout de taille afin d’éviter :
- tout litige immobilier,
- de faciliter la transaction,
- d’assurer le bon déroulement d’une vente.
En guise de conclusion sur le litige immobilier…
Lorsque le litige s’installe entre les deux partis, il existe plusieurs recours légaux en fonction de la situation de l’acheteur ou du vendeur. Cependant, le meilleur moyen de s’assurer une transaction sans litige immobilier est de préparer le terrain convenablement avant de s’engager via un contrat de promesse d’achat. Pour ce faire, l’œil aguerri d’un juriste permet d’éviter les écueils et éventuellement, en cas de litiges, d’avoir un dossier solide et conforme qui permet un recours légal.
N.B. Cet article ne constitue pas un avis légal ou une opinion juridique. Il sert uniquement à informer sur certains aspects de la loi.
