À l’heure actuelle, de plus en plus de particuliers intègrent le marché de l’immobilier, que ce soit pour la vente ou l’achat d’un bien. Pourtant, le phénomène des vices cachés est fréquent dans ce secteur, surtout pour la vente d’un immeuble. Ces vices peuvent représenter des soucis auxquels les acheteurs doivent faire face. Quelle est donc la solution pour y remédier ?
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Par définition, le vice caché représente une imperfection ou un défaut qui affecte un immeuble et qui est invisible au moment de l’achat. Par contre, l’expertise d’un professionnel est très utile afin de qualifier le problème comme étant juridiquement un vice caché. Ainsi, ce dernier devra être important et sérieux, mais aussi avoir échappé à la prudence ainsi qu’aux yeux de l’acheteur et de l’inspecteur immobilier.
D’ailleurs, les vices cachés sont des défauts inapparents qui transforment le bien en un lieu impropre pour son usage : en partie, en totalité ou qui en diminue la valeur.
Quels sont les critères qui déterminent un vice caché ?
Il faut préciser que l’usure normale d’une partie de l’immeuble n’est pas nécessairement un vice. La détérioration d’un tuyau d’aqueduc, par exemple, n’est pas un vice.
Voici les quatre éléments qui définissent un vice :
- Inconnu par l’acheteur: pendant la vente, l’acheteur ne devra pas connaitre la présence du vice dans l’immeuble. Au cas où le vendeur prendrait la peine d’informer l’acheteur, celui-ci n’a plus le droit de le classer en tant que vice.
- Le caractère occulte: pour être classé comme étant des vices cachés, ils sont invisibles à l’œil nu par l’acheteur. Même si l’acheteur reste prudent, diligent et raisonnable lors de l’inspection du bien, les problèmes qui échappent à ses vérifications sont caché. Si l’acheteur n’effectue pas cette inspection obligatoire, il pourrait ne pas soulever la garantie de qualité.
- L’antériorité : les vices cachés devront être antérieurs à la vente. Ce critère reste important, car sans lui on ne peut pas tenir le vendeur responsable. De plus, un vice apparait soudainement après et non avant la vente.
- Un élément grave: la gravité du problème qui survient permet de déterminer s’il s’agit d’un vice. Il faut que le problème affecte la décision prise par l’acheteur et lui fasse regretter d’avoir acquis le bien à ce prix.
Quelles sont les solutions pour l’acheteur ?
L’acheteur à l’obligation de dénoncer le vice au vendeur avec une déclaration écrite.
Article 1739 du Code civil du Québec
Dans un premier temps, l’acheteur devra prévenir le vendeur de la présence des vices cachés. Pour ce faire, il peut demander l’aide d’un expert en droit immobilier dans le but de faciliter les démarches.Pour ce faire, l’acheteur possède différentes alternatives, comme demander l’annulation ou la réduction du prix de vente. Dans le cas d’une annulation, le vendeur devra rembourser le prix de vente. Tous les frais de la transaction immobilière, dès que l’acheteur lui remet les clés. Quant à la réduction du prix, le montant demandé est établi suivant le cout des travaux à faire pour la réparation du bien.
D’un autre côté, le nouveau propriétaire peut directement demander les différentes réparations du bien par l’intervention d’un expert en droit immobilier dans l’objectif d’éviter d’annuler la vente. En revanche, si les travaux sont importants, il est préférable de demander l’annulation de l’acquisition. Dans la mesure où le vendeur connait le vice, l’acheteur peut entamer une procédure qui lui offre une restitution du prix de vente et l’obtention des dommages-intérêts.
Que vous soyez un particulier ou un professionnel ayant des soucis de vices cachés, vous pouvez demander l’intervention d’un avocat spécialisé en vice caché situé à Montréal. Notre cabinet d’avocats Sabbagh et Associés peut vous procurer des conseils utiles pendant la constitution de votre dossier.
N.B. Cet article ne constitue pas un avis légal ou une opinion juridique. Il sert uniquement à informer sur certains aspects de la loi.
